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Attenti al regolamento di condominio!

Firenze. La comunione, secondo gli antichi Romani, era la madre di tutti i litigi. Sono passati secoli, ma oggi più di allora, la verità di questo antico adagio è provata giorno dopo giorno. È anche per questo motivo che, solitamente, i condomini formano un regolamento.

L’articolo 1138 del Codice civile ne prevede addirittura l’obbligatorietà quando essi siano in numero superiore a dieci. Il regolamento di condominio, in forza del citato articolo, contiene le norme circa l’uso delle cose comuni, i criteri di ripartizione delle spese, le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. È perfino possibile stabilire, per ogni violazione, il pagamento di una somma, da destinarsi al fondo gestito dall’amministratore di condominio per le spese comuni, fino a 200 euro in caso di prima infrazione e di 800 euro in caso di recidiva.

Una recente modifica al Codice civile ha previsto, poi, l’impossibilità per i regolamenti di condominio di vietare di possedere o detenere animali domestici. Ritengo che questa norma sia applicabile anche ai regolamenti già esistenti prima dell’entrata in vigore della riforma (18 giugno 2013): conseguentemente, le eventuali clausole difformi sono da ritenere senza effetto. Dal 18 giugno, dunque, non sarà più possibile impedire ai condomini di tenere nelle proprie abitazioni cani e gatti. I primi commentatori, però, non hanno mancato di osservare come la norma dovrebbe potersi applicare anche agli altri animali da compagnia tipici delle famiglie italiane quali, ad esempio, i pappagallini, i pesci d’acquario e i piccoli roditori.

Accanto al regolamento sopra ricordato, cosiddetto “proprio”, esiste, e anzi è molto frequente nella prassi, il cosiddetto regolamento di condomino “improprio” o “contrattuale”. Si tratta di un vero e proprio contratto con il quale i condomini pattuiscono regole e comportamenti con riferimento sia alle parti comuni sia (ed è la principale caratteristica) alle parti private, quali le abitazioni o i negozi.

L’articolo 1138 del Codice civile si occupa solo del regolamento “proprio”, detto anche assembleare perché può essere approvato con il voto favorevole della maggioranza dei condomini che siano anche titolari di un numero di millesimi almeno pari alla metà del valore dell’edificio. Nessun articolo del Codice civile, eccettuato a mio parere un riferimento fatto dall’articolo 1122, si occupa, invece, del regolamento di condominio “improprio”.

Conoscere la differenza tra le due tipologie è fondamentale.

In sede di approvazione, infatti, laddove si voglia predisporre delle regole che incidano sulle parti private (c.d. regolamento di condominio “improprio”) non si potrà fare a meno dell’unanimità e, secondo la posizione più rigorosa, della sottoscrizione di ogni condomino. Esempi di queste regole si ritrovano nei c.d. “vincoli di destinazione d’uso” con i quali i condomini, reciprocamente, si impegnano, ad esempio, a non mutare in negozi o studi professionali la propria abitazione.

Differente è, inoltre, l’efficacia dei due diversi regolamenti.

Il regolamento di condominio “proprio”, vale a dire quello relativo alla disciplina delle sole parti comuni, è obbligatorio, oltre che per la minoranza che ha votato contro in sede di approvazione, anche per i nuovi condomini, ad esempio a seguito di acquisto o di successione ereditaria. Si applica, infatti, l’articolo 1107, secondo comma del Codice civile. Proprio per questa sua forte efficacia, la legge prevede che il regolamento di condominio “proprio” sia allegato al registro dei verbali delle assemblee. Questo registro è curato e conservato dall’amministratore di condominio in forza dell’articolo 1130 n. 7 del Codice civile.

Il regolamento di condominio “improprio” (o anche le clausole del regolamento “proprio” che limitino le facoltà di godimento o di disposizione delle singole unità immobiliari in condominio), invece, avendo natura di contratto, di regola, obbliga solo le parti che l’hanno sottoscritto. Quindi non vincola né la minoranza dissenziente né i successivi aventi causa dei firmatari.

Più precisamente, per poter far valere (“opporre”, secondo la terminologia giuridica) il regolamento di condominio “proprio” nei confronti dei successivi acquirenti è necessario far approvare le clausole riguardanti le unità immobiliari private nel loro atto di acquisto.

È anche possibile garantire l’opponibilità a terzi di alcuni tipi di clausole, come quelle aventi ad oggetto i richiamati “vincoli di destinazione d’uso”, attraverso la trascrizione nei Registri immobiliari quali servitù reciproche. Sempre che la clausola si concretizzi effettivamente in una limitazione – rispettivamente – a favore e a carico di ogni unità immobiliare del condominio, la trascrizione garantisce i condomini una volta per tutte, infatti, nei confronti di qualunque avente causa.

Quando si acquista casa in un condominio dunque, per quanto detto, è di primaria importanza farsi consegnare dal venditore, prima di formalizzare l’acquisto, una copia del relativo regolamento. Ciò per verificare, anche con un professionista di fiducia, le regole che disciplinano le parti comuni del condominio e la presenza di clausole che limitino il godimento o la facoltà di disposizione dell’immobile oggetto del futuro acquisto tenendo presente, quanto a queste ultime, il principio per il quale le stesse sono vincolanti sono laddove approvate nel rogito notarile di acquisto dell’immobile che le riproduca, le richiami o le alleghi.

Rimanendo in tema di acquisti immobiliari, spesso, il regolamento di condominio è redatto dal costruttore del futuro edificio in condominio. L’impresa edile, infatti, negli atti di acquisto, ha cura di far approvare il regolamento di condominio da essa predisposto. A questo proposito, in primo luogo, è da chiarire che i condomini che rispecchino il quorum (per teste e per millesimi) sopra ricordato possono in ogni momento modificare il regolamento di condominio predisposto dall’originario proprietario costruttore e, all’unanimità, possono anche prevedere limitazioni nelle singole proprietà private.

In secondo luogo, sempre con riferimento all’acquisto dal costruttore, l’acquirente-consumatore deve essere avvertito della circostanza che le clausole del regolamento di condominio che non siano state riportate nel corpo dell’atto di vendita o che non abbia comunque avuto la possibilità di conoscere prima della conclusione del contratto non sono efficaci nei suoi confronti. Anche alla compravendita avente ad oggetto immobili tra un professionista e un consumatore, infatti, si applica il Codice del consumo (d.lgs. 206 del 2005) e in particolare il combinato disposto dagli articoli 36 e 33, secondo comma, lettera l) che prevedono la nullità delle pattuizioni che prevedono l’adesione del consumatore a “clausole che non ha avuto la possibilità di conoscere”.

In caso di acquisto di abitazioni in costruzione (c.d. “sulla carta”), infine, la teoria che mi sembra preferibile, ritiene nulle per indeterminatezza le clausole dei preliminari (c.d. “compromessi”) con le quali il promittente compratore si impegna fin d’ora ad approvare il regolamento di condominio (quale che sia) predisposto dall’impresa edile.

(di Yari Pancrazi)

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